Военная ипотека позволяет военнослужащему купить квартиру, дом или другой допустимый программой объект с использованием средств накопительно-ипотечной системы (НИС). Сделка отличается от обычной ипотеки: в ней участвуют военнослужащий, банк, продавец или застройщик, ФГКУ «Росвоенипотека», страховая компания и орган регистрации прав.
Ошибки в документах, неподходящий объект или несогласованные условия расчётов могут увеличить срок оформления или привести к отказу. Поэтому начинать следует не с просмотра квартир, а с проверки права на целевой жилищный заём и расчёта реального бюджета.
Что такое НИС и из чего складывается бюджет покупки
После включения военнослужащего в реестр НИС на его именном накопительном счёте учитываются государственные взносы и результаты инвестирования накоплений. При покупке жилья эти средства можно направить на первоначальный взнос и последующее погашение ипотечного кредита.
Обычно бюджет складывается из нескольких частей:
- накоплений на именном счёте НИС;
- ипотечного кредита банка;
- личных средств военнослужащего;
- материнского капитала, если его можно использовать в конкретной сделке;
- скидки застройщика или продавца.
По общему правилу право на целевой жилищный заём (ЦЖЗ) возникает после трёх лет участия в НИС. Для некоторых участников законодательство предусматривает специальные условия, поэтому право на использование средств нужно проверять индивидуально. Основные правила установлены Федеральным законом № 117-ФЗ и постановлением Правительства РФ № 370.
Как оформить военную ипотеку: 8 шагов
Шаг 1. Проверить включение в реестр НИС
Прежде всего военнослужащему следует убедиться, что он включён в реестр, а сведения об участнике указаны правильно.
Нужно проверить:
- регистрационный номер участника НИС;
- дату включения в реестр;
- сведения о состоянии именного накопительного счёта;
- основание возникновения права на ЦЖЗ.
Если обнаружена ошибка в персональных данных или дате включения, её лучше исправить до начала оформления сделки.
Шаг 2. Получить свидетельство о праве на ЦЖЗ
Для получения целевого жилищного займа военнослужащий подаёт рапорт или заявление в порядке, установленном его федеральным органом.
Свидетельство подтверждает право участника НИС на получение ЦЖЗ. Срок его действия — девять месяцев со дня оформления. Поэтому после получения свидетельства не стоит надолго откладывать выбор банка и недвижимости. Официальный порядок опубликован на сайте Росвоенипотеки.
Шаг 3. Рассчитать реальный бюджет
Сумму накоплений, указанную в свидетельстве, нельзя считать полной стоимостью будущей квартиры. При расчёте бюджета необходимо учитывать:
- размер кредита, который готов предоставить банк;
- возраст военнослужащего и предполагаемый срок кредитования;
- требования банка к первоначальному взносу;
- расходы на оценку, страхование, нотариальные документы и регистрацию;
- личные средства, которые участник готов добавить;
- возможное изменение стоимости выбранного объекта.
Разумно определить не только максимальный бюджет, но и комфортную сумму покупки. Небольшой финансовый резерв поможет не сорвать сделку из-за дополнительных расходов.
Шаг 4. Выбрать банк и вариант приобретения
Участник НИС может рассматривать разные варианты:
- квартиру на вторичном рынке;
- квартиру в новостройке;
- жилой дом с земельным участком;
- строительство дома, если программа и объект отвечают установленным требованиям;
- покупку жилья без ипотечного кредита, когда накоплений и собственных средств достаточно.
После получения свидетельства военнослужащий обращается в банк, который работает с военной ипотекой в регионе покупки. Банк рассчитывает доступную сумму кредита, сообщает требования к объекту и выдаёт перечень документов.
Сравнивать следует не только процентные ставки. Важны максимальная сумма кредита, первоначальный взнос, требования к страхованию, возможность дистанционного оформления и скорость согласования документов.
Шаг 5. Подобрать недвижимость
Объект нужно оценивать одновременно по трём группам критериев.
Личные требования
Район, площадь, количество комнат, состояние квартиры, транспортная доступность, школы, детские сады, перспектива роста стоимости и возможность последующей сдачи или продажи.
Требования банка
Не каждая квартира подходит для ипотечного кредитования. Банк может предъявлять требования к году постройки дома, состоянию объекта, перепланировкам, материалу перекрытий и комплекту документов.
Требования программы НИС
Документы по объекту и условия договоров должны соответствовать правилам предоставления ЦЖЗ и требованиям ФГКУ «Росвоенипотека».
На вторичном рынке до внесения аванса проверьте:
- актуальную выписку из ЕГРН;
- основание возникновения права собственности продавца;
- ограничения, аресты и другие обременения;
- историю переходов права;
- зарегистрированных в квартире лиц;
- согласие супруга продавца, когда оно требуется;
- наличие несовершеннолетних собственников;
- законность перепланировок;
- задолженность по коммунальным платежам;
- соответствие фактического состояния квартиры документам.
При покупке новостройки проверяют застройщика, проектную документацию, схему расчётов, условия договора участия в долевом строительстве, наличие счёта эскроу и соответствие объекта требованиям банка. Актуальные формы и инструкции для разных вариантов сделки собраны в разделе «Все документы» Росвоенипотеки.
Шаг 6. Согласовать объект и подготовить документы
После выбора квартиры банк рассматривает заёмщика и объект. Для сделки на вторичном рынке обычно потребуются:
- паспорт участника НИС;
- свидетельство о праве на получение ЦЖЗ или подтверждение права в предусмотренном порядке;
- отчёт об оценке квартиры;
- документы продавца и объекта;
- проект договора купли-продажи;
- документы о браке и нотариальные согласия, если они необходимы;
- договор банковского счёта;
- кредитный договор и график платежей.
Точный перечень определяет банк с учётом вида недвижимости и схемы расчётов.
Сверьте сведения во всех документах: фамилию, паспортные данные, адрес, кадастровый номер, стоимость квартиры, порядок расчётов, размер кредитных и собственных средств. Даже техническая ошибка может приостановить рассмотрение пакета.
Шаг 7. Оформить целевой жилищный заём
После согласования сделки документы направляются в ФГКУ «Росвоенипотека». Учреждение проверяет соответствие договоров и объекта установленным требованиям.
Срок рассмотрения зависит от способа приобретения и комплекта документов. В опубликованном разъяснении Росвоенипотеки указаны сроки до 10 рабочих дней для вторичного рынка и до 30 рабочих дней для первичного рынка с момента получения пакета для подписания договора ЦЖЗ. Если есть ошибки или использованы неактуальные формы, документы возвращают на исправление, и общий срок увеличивается. Перед сделкой проверьте действующую редакцию правил и порядок именно для выбранной схемы.
Шаг 8. Зарегистрировать право собственности и провести расчёты
После подписания договоров документы направляются на государственную регистрацию. Жильё, приобретённое с использованием ЦЖЗ и ипотечного кредита, находится в залоге у банка и Российской Федерации в лице уполномоченного органа. Сведения об ограничениях отражаются в ЕГРН.
После регистрации банк проверяет выписку из ЕГРН и остальные документы. Затем средства ЦЖЗ, кредитные и собственные средства перечисляются продавцу или застройщику в установленном договором порядке. При покупке новостройки деньги могут переводиться на счёт эскроу.
После регистрации военнослужащему необходимо:
- получить выписку из ЕГРН;
- проверить зарегистрированное право и обременения;
- проконтролировать перевод денег продавцу или застройщику;
- подписать акт приёма-передачи;
- получить ключи;
- оформить или подтвердить необходимые договоры страхования;
- сохранить кредитный договор, договор ЦЖЗ, договор покупки и платёжные документы.
Пример сделки: как семья военнослужащего подбирала квартиру
Владимир Н. хотел приобрести трёхкомнатную квартиру в Московской области для семьи — супруги и двоих детей. Бюджет покупки составлял около 14 млн рублей. При этом семье нужно было продать квартиру в другом регионе, а вырученные деньги объединить со средствами НИС и ипотечным кредитом.
Сопровождением семьи занимался специалист по недвижимости ВИК Андрей Кононенко.
Владимир: «Мы хотим переехать в Московскую область. Нужна полноценная трёхкомнатная квартира рядом со школами и детскими садами. Рассчитываем примерно на 14 млн рублей, но сначала нужно продать нашу квартиру в другом регионе».
Андрей Кононенко: «Начнём с расчёта всей сделки: определим накопления по НИС, возможности банка, предполагаемую стоимость продажи квартиры и размер собственных средств. После этого станет понятен уверенный диапазон поиска».
Продажу имеющейся квартиры и поиск нового жилья решили вести параллельно как два связанных процесса.
Продажа квартиры в другом регионе
Специалисты подготовили объект к продаже, проверили документы и определили рыночную стоимость. Покупатель был найден, после чего команда проконтролировала договор, порядок расчётов и регистрацию перехода права собственности.
Андрей: «Мы рассматриваем продажу и покупку как единый процесс. Сроки двух сделок нужно согласовать, чтобы семья не осталась без понятного плана переезда».
Подбор новой квартиры
В задании Владимира зафиксировали основные требования:
- три отдельные комнаты;
- стоимость около 14 млн рублей;
- готовность квартиры к заселению;
- отсутствие необходимости в продолжительном ремонте;
- школы и детские сады поблизости;
- безопасная и благоустроенная территория;
- удобная транспортная доступность;
- юридически понятные документы.
Семье предложили несколько вариантов. Больше всего понравилась готовая к заселению квартира стоимостью 14,7 млн рублей — выше исходного бюджета. После анализа аналогичных предложений и переговоров с продавцом цену удалось снизить на 900 тыс. рублей.
Юридическая проверка и оформление
После согласования цены специалисты проверили:
- сведения из ЕГРН;
- основание возникновения права собственности продавца;
- ограничения и обременения;
- историю переходов права;
- зарегистрированных в квартире лиц;
- документы продавца;
- состояние перепланировок;
- условия и порядок будущих расчётов.
Параллельно шло взаимодействие с банком, оценочной и страховой компаниями, подготовка документов по военной ипотеке и проверка договоров.
Владимир: «Документов оказалось намного больше, чем я ожидал. Больше всего я переживал, что из-за неточности оформление остановится».
Андрей: «Поэтому комплект проверяется до передачи: паспортные данные, адрес квартиры, кадастровый номер, стоимость, источники оплаты и порядок расчётов».
Квартира, в которую можно сразу въехать
Семья получила трёхкомнатную квартиру стоимостью 13,8 млн рублей. Жильё соответствовало основным требованиям: отдельные комнаты, хорошее состояние, школы и детские сады поблизости, благоустроенный район и необходимая инфраструктура. Продолжительный ремонт не требовался.
В описанном примере семья решила две связанные задачи: продала недвижимость в другом регионе и приобрела подходящую квартиру в Московской области. Экономия после переговоров с продавцом составила 900 тыс. рублей.
Что может входить в сопровождение военной ипотеки
- проверка исходной ситуации участника НИС;
- расчёт доступного бюджета;
- сравнение условий банков;
- подбор новостройки, вторичного жилья или дома;
- организация очных и дистанционных показов;
- переговоры о цене и условиях расчётов;
- проверка юридической истории объекта;
- проверка документов продавца или застройщика;
- организация оценки и страхования;
- подготовка и согласование договоров;
- взаимодействие с банком и ФГКУ «Росвоенипотека»;
- сопровождение регистрации права собственности;
- проверка итоговых документов и передача объекта.
О Военно-ипотечной компании
По информации на сайте ВИК, Военно-ипотечная компания более десяти лет сопровождает участников НИС и их семьи, помогла более чем 5 000 клиентам и работает с объектами в десятках городов России.
Компания сопровождает покупку новостроек, вторичного жилья и домов, помогает с банковским одобрением, оценкой и страхованием, проверяет недвижимость и проводит сделки очно или дистанционно.
Главное
Военная ипотека — это не только получение банковского кредита. Успешная покупка требует правильного расчёта, выбора подходящего объекта, юридической проверки и согласованной работы всех участников сделки.
- До внесения аванса убедитесь, что квартира подходит банку и программе НИС.
- До подписания договоров проверьте суммы, реквизиты, сроки и порядок расчётов.
- После регистрации получите и проверьте полный комплект итоговых документов.
Официальные документы и источники
- Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
- Правила предоставления участникам НИС целевых жилищных займов, утверждённые постановлением Правительства РФ от 15.05.2008 № 370.
- Порядок оформления свидетельства о праве на получение ЦЖЗ — ФГКУ «Росвоенипотека».
- Инструкции и формы документов по вариантам приобретения жилья — ФГКУ «Росвоенипотека».
- Разъяснения о приобретении жилого помещения и сроках рассмотрения — ФГКУ «Росвоенипотека».
Правовая оговорка. Информация носит справочный характер и не заменяет индивидуальную юридическую и финансовую консультацию. Условия банков, формы документов и порядок оформления необходимо уточнять на дату сделки. Публикация размещается в рамках полезного контента для военнслужащих и не несет в себе рекламы, вся информация указана сугубо для информировании военнослужащих и помощи им при оформлении военной ипотеки